Est-il possible d’élever une contestation de permis de construire en présence d’un trouble anormal du voisinage ?

Article paru dans LES AFFICHES DE GRENOBLE ET DU DAUPHINÉ, du 13 janvier 2017.

Une belle vue panoramique sur la chaîne de Belledonne ? Un balcon sur la mer ? Une vue apporte une valeur appréciable à un appartement ou à une villa. Mais peut-on empêcher qu’un voisin gâche le paysage en construisant sur son propre terrain ? Le permis de construire le met-il à l’abri de toute poursuite judiciaire ? Est-il possible d’élever une contestation de permis de construire en présence d’un trouble anormal du voisinage ? Les procédures vont différer selon que le projet porte atteinte aux règles de droit public d’urbanisme ou aux règles de droit privé inhérentes au droit de propriété. Elles seront également fonction de l’objectif poursuivi (démolition ou réparation).

Par Me Déborah Perconte, avocat pour contestation de permis de construire au Barreau de Grenoble.

I. Invalidation du permis de construire et trouble du voisinage

Un immeuble est sur le point d’être construit près de chez vous ou votre voisin envisage de faire agrandir sa maison, vous avez la possibilité de faire un recours. Le parcours pour effectuer une contestation de permis de construire et le cas échéant, l’annulation de celui-ci puis la démolition du bâti est complexe. Si le permis de construire de votre voisin est manifestement illégal, cette action mérite toutefois d’être sérieusement envisagée.

• Bien connaître le projet : Cela suppose de s’informer sur la consistance du permis de construire en Mairie.
• Etre en mesure d’effectuer une contestation de permis de construire, cela implique de :

Par ailleurs, la validité de l’autorisation d’urbanisme n’est pas exclusive d’un trouble anormal du voisinage. Le permis de construire ne pourra être annulé pour cette seule raison relevant du droit privé. Un recours gracieux auprès de la Mairie ou un recours contentieux devant le tribunal administratif ne serait ici d’aucun secours. Une simple privation de la vue ne constitue pas une atteinte à l’intérêt des lieux avoisinants. Une autorisation d’urbanisme ne peut être refusée pour ce seul motif mais dans certains cas le préjudice est tel que le voisin peut avoir recours à la théorie des troubles anormaux du voisinage..

II. Permis de construire valide mais préjudiciable à votre habitation

Le droit de propriété est selon l’article 544 du Code civil «le droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements ». Ce principe à valeur constitutionnelle explique que le permis de construire est toujours délivré sous réserve du droit des tiers.
Nonobstant un permis de construire conforme aux règles d’urbanisme, il pourrait troubler la jouissance paisible du voisinage.

Que recouvre le trouble anormal du voisinage ? Il s’agit d’un principe autonome dégagé par la jurisprudence selon lequel « Nul ne doit causer à autrui un trouble du voisinage ». Il est étranger à toute notion de faute si bien qu’il n’est pas nécessaire d’établir la violation de dispositions légales ou réglementaires ou le non-respect du permis de construire. Il doit être apprécié au seul prisme des gênes subies par le voisin. S’il est vrai que toute personne doit nécessairement tolérer, de la part de ceux qui l’entourent une certaine dose de désagréments inhérents au voisinage, il existe un seuil au-delà duquel ces sujétions ne sont plus supportables ; il s’agit de la « limite des inconvénients normaux du voisinage ».

Le trouble allégué doit ainsi présenter un certain degré de gravité notamment au regard des circonstances de temps, de lieu… Sur ce point, les juges se livrent à une appréciation concrète de l’existence du trouble et de son anormalité.

A titre d’illustration, la responsabilité pour trouble anormal du voisinage a pu être retenue pour l’édification, pourtant conforme aux règles d’urbanisme et au permis de construire délivré, d’un bâtiment de 8 mètres implanté en limite de propriété à l’origine d’une perte importante d’ensoleillement et de vue. De même, les juges ont pu retenir l’existence d’un préjudice de jouissance dans le cas d’une maison de retraite construite à proximité d’une habitation qui la privait du soleil une bonne partie de la journée et rendait ainsi la piscine inutilisable.
A Contrario, la perte d’ensoleillement, limitée à la pelouse, ne constitue pas un trouble anormal de voisinage (Cour de cassation, civ. 3ème 5.9.2012 n°11-21.711).
Si l’anormalité du trouble est caractérisée, le voisin pourra obtenir un dédommagement pour la perte de valeur du bien et le préjudice de jouissance. L’édification du bâti conforme aux règles d’urbanisme rend l’obtention de sa démolition anecdotique.

Quelques conseils :

– Se constituer des preuves irréfragables du trouble telles que des photographies, constats d’huissier, attestations circonstanciées, rapport d’expertise montrant la diminution de la valeur vénale du bien ou la perte de luminosité…
– Démontrer que le trouble invoqué ne présente pas le caractère de normalité dans le secteur considéré
– Se procurer un relevé cadastral ou carte de zonage

Pour plus de précisions sur les démarches de contestation de permis de construire, prenez un rendez-vous avec Me Déborah Perconte.

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